Vznik společenství vlastníků jednotek ze zákona

Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení  listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.

Při výkladu okamžiku vzniku SVJ je nutné vycházet nejen z  paragrafového znění - §9, odst. 3, zák. č. 72/1994 Sb., ale i přihlédnout k provádění zápisu převodu jednotek katastrálním úřadem a způsobu vyrozumívání o zápisu vlastnického práva k jednotce. 
Tyto postupy upravuje Pokyn č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, v úplném znění, ze dne 4. srpna 2000 č. j. 2648/2000-23, k realizaci zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb., v katastru nemovitostí, ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. září 2000 č. j. 4163/2000-23, dodatku č. 2 ze dne 26. ledna 2001 č. j. 463/2001-23 a dodatku č. 3 ze dne 23. ledna 2002 č. j. 11/2002-23.
V čl. 3 odst. 1. 2. tohoto pokynu je uvedeno, zapíše-li katastrální úřad k další jednotce v domě, ve kterém je vymezeno minimálně pět jednotek, vkladem vlastnické právo ve prospěch v pořadí již třetího vlastníka, vyrozumí o tom ostatní vlastníky jednotek. Převodci jako jednomu ze stávajících vlastníků jednotek v domě se vyrozumění přiloží do obálky ke smlouvě s vkladovou doložkou. Nabyvateli jednotky se toto vyrozumění nezasílá. Zbývajícímu třetímu vlastníkovi jednotky v domě se vyrozumění zašle samostatným dopisem. A dále: „Při dalších převodech jednotek v domě se vyrozumění o vkladu vlastnického práva k jednotce ostatním vlastníkům jednotek nezasílá.“
Nejen z uvedeného § 9, odst. 3, zákona o vlastnictví bytů, ale i citovaného Pokynu č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, je jednoznačně patrné, že okamžik vzniku SVJ ze zákona, v domě s více jak pěti bytovými jednotkami, je spjato s prvními třemi vlastníky jednotek.  
V praxi to znamená, použijeme příklad domu s 20 jednotkami, že po vložení „Prohlášení vlastníka“ do katastru nemovitostí městskou částí, kterým se „bytový dům“ rozčlenil na „dům s 20 jednotkami“, se z městské části, jako původního vlastníka bytového domu, stává vlastník domu s 20 jednotkami. Prvním a jediným vlastníkem všech 20 jednotek je na počátku v katastru zapsána městská část. Prodejem první jednotky v pořadí druhému vlastníkovi a zápisem do katastru zatím ještě SVJ ze zákona nevzniká.  Prodejem druhé jednotky v pořadí třetímu vlastníkovi zápisem do katastru stále ještě SVJ nevzniká. 
SVJ vzniká až dnem doručení, dle § 9 odst.3 zák. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů,  listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, což je dle čl. 3 odst. 1. 2. Pokynu č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, kupní smlouva s doložkou o vyznačení vkladu,  nebo jiné listiny, což je dle čl. 3 odst. 1. 2. téhož pokynu, vyrozumění katastrálního úřadu o zápisu vlastnického práva ve prospěch v pořadí již třetího vlastníka, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto, v pořadí prvních tří  v katastru zapsaných, vlastníků. 
Jak se bude zjišťovat datum doručení listiny, ať už kupní smlouva s vkladovou doložkou nebo vyrozumění, poslednímu z prvních tří zapsaných vlastníků? Městská část jako původní vlastník musí o tento údaj dožádat katastrální úřad. Teprve poté bude znám konkrétní den skutečného vzniku SVJ ze zákona.